До не давнього часу з приводу визнання недійсними договорів іпотеки не було ні однієї чіткої позиції по тих чи інших обставинах. Але враховуючи велику кількість справ пов’язаних з визнанням іпотечного договору недійсним у зв’язку з наданням в іпотеку об’єкту незавершеного будівництва ВСУ сформувало правову позицію. 

Так, Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 20 квітня 2016 розглянув справу № 6-2994цс15 за позовом покупниці майнових прав на квартиру, про визнання майнових прав, визнання іпотечних договорів частково недійсними, зняття заборони на відчуження квартири і виключення з Державного реєстру іпотек записів про обтяження її іпотекою.

При розгляді було підтверджено правову позицію, сформовану при розгляді справ № 6-1732цс15, № 6-289цс16.

Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.

Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки відповідно до Закону від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, в тому числі до Закону «Про іпотеку».

У даній справі спірні договори іпотеки майнових прав на незавершені будівництвом квартири укладені 1, 2 і 16 липня 2008 року, тобто до визначення майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва предметом іпотеки. Отже, ці договори укладені з порушенням вимог Закону «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент їх укладення), тому вони підлягають визнанню частково недійсними.

За правилами статті 392 ЦК позов про визнання права власності може бути пред’явлений, по-перше, якщо особа є власником майна, але його право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, що засвідчує його право власності.

Ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний механізм, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на окремі об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

У справі, яка переглядалась ВСУ, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивачка отримала тільки право на придбання права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об’єкт інвестування згідно статей 331, 392 ЦК немає.

Виходячи з вище наведеного можна зробити висновок про те, що на даний момент в судах України сформувалася чітка правова позиція у справах про визнання недійсними договорів іпотеки де предметом іпотеки був об’єкт незавершеного будівництва або майнове право. Ця правова позиці є чіткою та правильною, адже відповідає нормам законодавства України.

Читайте також:

1. Недійсність договору, укладеного без повноважень.
2. Припинення поручительства у разі пропуску кредитором строку вимоги.
3. V Всеукраїнський форум з публічного права.
4. Трудный выбор адвоката.